Quelles dépenses peut-on déduire de ses revenus Airbnb ?

Louer sur Airbnb en Suisse génère un revenu imposable, mais une bonne partie des frais engagés se déduit : intérêts hypothécaires, entretien, assurances, ménage, commissions de plateforme et honoraires de conciergerie. Voici la liste complète, avec les règles romandes.

La réponse courte : ce qui est déductible de vos revenus Airbnb

En Suisse, les revenus d'une location de courte durée sont imposés comme un revenu de la fortune immobilière (propriétaire) ou comme un revenu de sous-location (locataire). Dans les deux cas, le fisc n'impose que le résultat net : les frais nécessaires à l'obtention de ce revenu viennent en déduction.

Les postes admis par l'administration fédérale des contributions et les cantons romands se regroupent en cinq familles :

• Frais de financement : intérêts hypothécaires, intérêts d'un crédit ayant servi à financer le logement ou son ameublement.
• Frais d'entretien : réparations, remplacement d'équipements à l'identique, primes d'assurance bâtiment, contrats de maintenance.
• Frais d'administration : honoraires d'une conciergerie ou d'une régie, commission hôte prélevée par Airbnb, frais bancaires et comptables liés à l'activité.
• Frais d'exploitation refacturés dans le prix : ménage, blanchisserie, consommables, électricité, eau, chauffage, internet, lorsque ces charges sont comprises dans le tarif de la nuitée.
• Taxes liées à l'activité : taxe de séjour non répercutée sur le voyageur, TVA lorsque vous y êtes assujetti.

Le principe à retenir tient en une phrase : ce qui sert à maintenir le bien et à produire la nuitée se déduit, ce qui augmente la valeur du bien ne se déduit pas. Tout le reste de cet article détaille les nuances, canton par canton et cas par cas.

Comment le fisc suisse traite un revenu Airbnb

Avant de lister les déductions, il faut comprendre dans quelle case le fisc range vos nuitées. Le traitement diffère selon que vous êtes propriétaire, locataire, ou que l'administration considère votre activité comme professionnelle.

Propriétaire : revenu immobilier et valeur locative

Un propriétaire qui loue son logement ou une partie de celui-ci déclare les loyers encaissés dans la rubrique des revenus immobiliers. Si le bien est votre résidence principale ou secondaire, vous déclarez aussi une valeur locative pour les périodes où vous l'occupez.

Point souvent ignoré : la valeur locative se réduit proportionnellement aux jours loués. Un chalet occupé 60 jours par an par son propriétaire et loué 120 jours ne supporte pas une valeur locative pleine. Cette réduction au prorata est une déduction en soi, et elle est souvent oubliée dans les déclarations.

La réforme fédérale acceptée en votation le 28 septembre 2025 supprimera la valeur locative sur les logements occupés par leur propriétaire, avec une entrée en vigueur annoncée à l'horizon 2028-2029. Les déductions pour frais d'entretien disparaîtront alors pour ces logements, mais elles sont maintenues pour les biens loués. Un logement mis sur Airbnb conservera donc ses déductions, au prorata de l'usage locatif.

Locataire qui sous-loue : la règle du loyer

Un locataire qui sous-loue sur Airbnb, avec l'accord écrit de son bailleur, déclare les sommes perçues comme revenu. Il déduit en contrepartie la part de son propre loyer correspondant aux jours et à la surface sous-loués, plus les frais directs (ménage, commissions, consommables).

Concrètement, si votre loyer mensuel est de 2 000 francs et que vous sous-louez tout l'appartement 10 jours dans le mois, environ un tiers du loyer du mois vient en déduction du revenu Airbnb de ce mois. Le fisc attend une clé de répartition claire, notez donc vos nuitées.

Activité privée ou activité lucrative indépendante

Lorsque les locations deviennent intensives (plusieurs logements, services hôteliers, gestion à temps plein), l'administration cantonale peut requalifier l'activité en activité lucrative indépendante. Le revenu devient alors soumis aux cotisations AVS, mais toutes les charges d'exploitation deviennent déductibles, amortissements du mobilier compris.

Il n'existe pas de seuil chiffré uniforme entre cantons. Les critères retenus sont le nombre d'objets, le recours à un financement étranger important, la fréquence des rotations et le caractère planifié de l'activité. Un hôte qui exploite un seul appartement en complément de revenu reste, dans la grande majorité des cas, dans le régime privé.

Les frais d'entretien : forfait ou frais effectifs

C'est le poste le plus important pour un propriétaire, et celui où le choix de méthode fait la différence. Chaque année, vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire ou pour les frais effectifs, et changer l'année suivante.

Le forfait

Au niveau fédéral et dans la plupart des cantons, le forfait s'élève à 10 % du rendement brut pour un immeuble de dix ans ou moins, et à 20 % pour un immeuble plus ancien. Le canton de Vaud applique 20 % quel que soit l'âge du bâtiment pour l'impôt cantonal. Genève, Fribourg, le Valais et Neuchâtel suivent la règle des deux paliers, avec quelques particularités locales.

Le forfait a un avantage évident : aucun justificatif à conserver. Il a un inconvénient tout aussi évident : il ne couvre que l'entretien de l'immeuble. Les frais d'exploitation propres à la location meublée (ménage, linge, consommables) se déduisent en plus, car ils ne relèvent pas de l'entretien du bâti mais de la production du revenu.

Les frais effectifs

Si vos dépenses réelles dépassent le forfait, déclarez-les sur justificatifs. Sont admis les travaux qui maintiennent la valeur du bien : remplacement d'un chauffe-eau, réfection d'une peinture, réparation d'un lave-linge, remise à neuf d'une salle de bains à standard équivalent. Les primes d'assurance bâtiment, les contrats de maintenance de l'ascenseur ou du chauffage et les contributions au fonds de rénovation d'une PPE entrent aussi dans cette catégorie.

Ne sont pas déductibles les travaux qui apportent une plus-value : aménagement des combles, création d'une véranda, remplacement d'un sol standard par du marbre, cuisine de luxe à la place d'une cuisine de base. Sur une rénovation mixte, le fisc attend une ventilation entre la part entretien et la part plus-value. Une exception notable : les mesures d'économie d'énergie restent déductibles même si elles valorisent le bien.

Les frais spécifiques à la location courte durée

La location meublée de courte durée génère des charges qu'un bail classique ne connaît pas. Elles sont déductibles parce qu'elles conditionnent directement le revenu, à condition d'être documentées.

Ménage, linge, consommables

Le ménage entre deux séjours, la blanchisserie, les produits d'accueil, le papier toilette, le café, les ampoules : tout cela se déduit comme frais d'acquisition du revenu. Si vous facturez au voyageur des frais de ménage séparés, ceux-ci sont un revenu, et le coût réel du ménage est une charge. Le résultat net est ce qui compte.

Commissions de plateforme et honoraires de gestion

La commission hôte que prélève Airbnb sur chaque réservation réduit votre revenu net et se déclare en déduction, ou plus simplement en déclarant le montant net versé par la plateforme. Il en va de même pour les honoraires d'une conciergerie Airbnb comme Puce à l'Oreille : ce sont des frais d'administration du bien, admis au même titre que les honoraires d'une régie sur un bail classique.

Ce point mérite d'être chiffré avant de choisir un mode de gestion. Sur un appartement générant 40 000 francs de nuitées par an, une commission de gestion de 20 % représente 8 000 francs de charge déductible, dont l'effet fiscal réel dépend de votre taux marginal. Pour comparer les modèles de facturation du marché, consultez notre analyse des tarifs des conciergeries en Suisse.

Mobilier, équipement et amortissement

Dans le régime privé, l'achat d'un canapé ou d'une machine à café ne se déduit pas en une fois comme une charge courante, mais le remplacement d'un équipement usagé par un équivalent relève de l'entretien. En régime d'activité indépendante, le mobilier s'amortit sur plusieurs années selon les taux publiés par l'administration fédérale. Conservez les factures dans les deux cas.

Charges d'exploitation comprises dans le tarif

Électricité, eau, chauffage, internet, redevance télé : lorsque vous les payez et que la nuitée les inclut, ces frais sont déductibles au prorata des jours loués. Un hôte qui occupe le logement le reste de l'année ne déduit que la part locative, et le fisc accepte en général une clé de répartition fondée sur le nombre de nuitées.

Taxe de séjour et TVA : ce qui change selon le canton

Deux prélèvements spécifiques à l'hébergement s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. Ils ne sont pas des déductions au sens strict, mais leur traitement conditionne ce que vous déclarez.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est due par le voyageur, mais c'est l'hôte qui la collecte et la reverse. Elle ne fait donc ni revenu ni charge, sauf si vous l'absorbez dans votre prix sans la refacturer : elle devient alors une charge déductible.

La collecte varie fortement en Suisse romande. À Genève, Airbnb prélève automatiquement la taxe cantonale, fixée à 3,75 francs par nuitée, en vertu d'un accord signé avec l'État en 2020. Un propriétaire qui gère une location Airbnb à Genève n'a donc rien à collecter lui-même. Dans le canton de Vaud, l'Union des Communes Vaudoises a conclu un accord similaire à 3 francs par nuitée et par personne, rejoint par une vague de communes au 1er février 2025. En Valais, aucun accord cantonal n'existe et l'hôte reste responsable de la collecte et du reversement à sa commune.

La TVA

Un hôte dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 100 000 francs doit s'inscrire à la TVA. L'hébergement bénéficie du taux spécial de 3,8 %, actuellement limité à fin 2027. Le Conseil fédéral a adopté le 15 avril 2026 un message proposant de prolonger ce taux jusqu'à fin 2035, tout en indiquant qu'il ne recommande plus au Parlement de le pérenniser, le secteur ayant enregistré des résultats record.

Sous ce seuil, vous n'êtes pas assujetti et la TVA payée sur vos achats (ménage, conciergerie, travaux) reste une charge, donc déductible avec le reste. Au-dessus, vous facturez la TVA et récupérez l'impôt préalable. Le montant de vos nuitées reste, lui, imposé au revenu sur le montant hors taxe.

Optimiser sa déclaration sans prendre de risque

Trois réflexes simples évitent la plupart des redressements et récupèrent les déductions oubliées.

Tenez un calendrier des nuitées. Il justifie la réduction de la valeur locative, la clé de répartition des charges mixtes et la ventilation du loyer pour un sous-loueur. Le relevé annuel d'Airbnb fait foi, mais complétez-le pour les réservations hors plateforme.

Comparez forfait et effectif chaque année. Une année avec une salle de bains refaite justifie les frais effectifs. Une année sans travaux, le forfait est souvent plus généreux. Le choix se fait bien par bien et par année, et une conciergerie qui centralise vos factures facilite l'arbitrage.

Distinguez le revenu brut du revenu net. Déclarer le montant brut payé par le voyageur puis oublier de déduire la commission de plateforme revient à payer de l'impôt sur de l'argent que vous n'avez jamais reçu. Cette erreur est fréquente chez les hôtes qui lisent le prix affiché plutôt que le versement bancaire. Elle se retrouve aussi côté voyageurs, quand certains cherchent à savoir si le paiement d'un séjour Airbnb en plusieurs fois modifie ce que l'hôte encaisse : ce n'est pas le cas, l'hôte reçoit le même montant net.

Ces déductions pèsent directement sur le rendement réel de votre bien. Pour situer votre logement par rapport aux moyennes romandes, appuyez-vous sur notre étude sur la rentabilité d'un Airbnb en Suisse, qui intègre la fiscalité dans le calcul.

Questions fréquentes sur les déductions Airbnb

Quelles dépenses sont déductibles de mes revenus Airbnb en Suisse ?

Les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien (forfait ou effectifs), les primes d'assurance bâtiment, les charges de PPE hors fonds de plus-value, le ménage, le linge et les consommables, la commission hôte d'Airbnb, les honoraires d'une conciergerie comme Puce à l'Oreille, et les charges d'exploitation comprises dans le tarif au prorata des jours loués. La valeur locative se réduit en outre proportionnellement aux périodes de location.

Les honoraires d'une conciergerie Airbnb sont-ils déductibles ?

Oui. Ils constituent des frais d'administration de l'immeuble, au même titre que les honoraires d'une régie sur un bail ordinaire. Ils se déduisent en plus du forfait d'entretien, car ils ne relèvent pas de l'entretien du bâti mais de la gestion du revenu. Conservez les factures ou le décompte annuel de votre conciergerie.

Faut-il choisir le forfait ou les frais effectifs ?

Le choix se fait chaque année, pour chaque bien. Le forfait vaut 10 % du rendement brut pour un immeuble de dix ans ou moins et 20 % au-delà au niveau fédéral, et 20 % dans tous les cas pour l'impôt cantonal vaudois. Optez pour les frais effectifs les années où des travaux d'entretien importants dépassent ce montant.

Je suis locataire et je sous-loue sur Airbnb : que puis-je déduire ?

La part de votre propre loyer correspondant aux jours et à la surface sous-loués, ainsi que les frais directs : ménage, consommables, commission de plateforme, honoraires de gestion. Le revenu net se déclare dans les autres revenus. L'accord écrit du bailleur reste obligatoire au sens du droit du bail, indépendamment du traitement fiscal.

La taxe de séjour est-elle une charge déductible ?

En principe non, car elle est due par le voyageur et vous ne faites que la collecter. Elle ne constitue ni un revenu ni une charge. Si vous l'absorbez dans votre prix sans la refacturer, elle devient une charge déductible. À Genève et dans les communes vaudoises signataires de l'accord avec l'Union des Communes Vaudoises, Airbnb la prélève et la reverse directement.

Que devient la déduction des frais d'entretien après la suppression de la valeur locative ?

La réforme acceptée le 28 septembre 2025 supprime la déduction des frais d'entretien pour les logements occupés par leur propriétaire, mais la maintient pour les logements loués. Un bien mis sur Airbnb conserve donc ses déductions au prorata de l'usage locatif. L'entrée en vigueur est annoncée à l'horizon 2028-2029.

À partir de quel montant dois-je payer la TVA sur mes nuitées ?

Dès 100 000 francs de chiffre d'affaires annuel, toutes activités confondues. L'hébergement est alors soumis au taux spécial de 3,8 %, limité pour l'instant à fin 2027, avec une prolongation jusqu'à fin 2035 proposée par le Conseil fédéral en avril 2026. Sous ce seuil, aucune inscription n'est requise.

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