Airbnb : résidence principale ou secondaire, quelles règles ?

Louer sa résidence principale ou sa résidence secondaire sur Airbnb n'obéit pas aux mêmes règles en Suisse romande. Plafond de jours, autorisation de changement d'affectation, Lex Weber et fiscalité : voici ce qui change selon le statut du logement.

Réponse courte : une résidence principale peut être louée sur Airbnb sans autorisation jusqu'à un plafond de jours (90 jours par an à Genève, seuil identique dans le canton de Vaud pour les districts en pénurie). Une résidence secondaire n'est pas soumise à ce plafond de la même manière, mais elle dépend de la Lex Weber, du règlement communal et de son affectation. Dans les deux cas, les revenus se déclarent dans la rubrique des revenus immobiliers. Pour un propriétaire qui veut louer sans gérer, une conciergerie comme Puce à l'Oreille prend en charge annonces, accueil, ménage et tarification pour 20 % du chiffre d'affaires.

Résidence principale ou secondaire : pourquoi la distinction compte autant

En droit suisse, la résidence principale est le logement où vous êtes domicilié fiscalement et où vous vivez la majeure partie de l'année. La résidence secondaire est un logement que vous occupez occasionnellement : chalet en Valais, appartement au bord du Léman, studio de ville conservé après un déménagement.

Cette distinction ne vient pas d'Airbnb, mais de trois cadres juridiques qui se superposent : la protection du parc locatif (LDTR à Genève, LPPPL dans le canton de Vaud), la Lex Weber sur les résidences secondaires, et le droit fiscal cantonal et fédéral. Chacun traite différemment un logement habité et un logement inoccupé.

Le point de bascule est le suivant : tant que vous louez votre propre logement pendant vos absences, l'appartement reste affecté à l'habitation. Dès qu'un logement est loué à des touristes la majeure partie de l'année, les cantons considèrent qu'il a changé d'affectation et qu'il est sorti du marché du logement.

Louer sa résidence principale sur Airbnb : le plafond de jours

Genève : 90 jours par an depuis 2018

À Genève, la location de courte durée d'un logement est licite tant qu'elle n'excède pas 90 jours par année civile. Cette règle, introduite en 2018 dans le règlement d'application de la LDTR, vise précisément le propriétaire ou le locataire qui loue son domicile pendant les vacances ou les déplacements professionnels.

Au-delà de 90 jours, la location est considérée comme un changement d'affectation. Elle nécessite une autorisation du département, rarement accordée dans un canton où le taux de vacance reste sous les 1 %. Un contrevenant s'expose à une amende administrative pouvant aller de 100 à 150'000 francs. Un propriétaire genevois qui compte sur une location Airbnb à Genève doit donc planifier son calendrier avec ce plafond en tête.

Vaud : le seuil de 90 jours dans les districts en pénurie

Le canton de Vaud a adopté un mécanisme voisin, en vigueur depuis le 1er juillet 2022. Dans les districts touchés par la pénurie de logements, un logement qui était auparavant loué de manière traditionnelle ne peut être proposé sur une plateforme plus de 90 jours par année civile sans autorisation de changement d'affectation, demandée via la commune au moyen du questionnaire QP 53.

Le dispositif vaudois s'appuie sur la loi sur l'exercice des activités économiques (LEAE) et le règlement d'application de la LPPPL. Il impose aussi une inscription auprès de la commune et la tenue d'un registre des hôtes. Un propriétaire qui loue son appartement pendant ses absences reste en principe sous le seuil, mais la commune peut lui demander de le prouver. Ce cadre vaut aussi bien pour une location Airbnb à Lausanne que pour un appartement à Montreux ou Vevey.

Lucerne et les autres cantons

Lucerne a rejoint ce modèle après une votation du 12 mars 2023, acceptée à 64,3 %. Depuis le 1er janvier 2025, un logement ne peut y être loué à des touristes plus de 90 jours par an, hors zones touristiques. Zurich, Bâle ou Berne n'ont pas de plafond cantonal généralisé, mais leurs règlements de construction et leurs taxes de séjour s'appliquent.

Le détail canton par canton, y compris les exceptions pour la location d'une chambre chez l'habitant, est traité dans notre guide sur le nombre de jours de location autorisés sur Airbnb.

Louer une résidence secondaire sur Airbnb : Lex Weber et affectation

Ce que la Lex Weber autorise

Depuis 2012, la Lex Weber interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes qui en comptent déjà plus de 20 %. Cela concerne l'essentiel des stations valaisannes et vaudoises : Zermatt, Crans-Montana, Verbier, Villars ou Leysin.

La loi ne touche pas les logements construits avant son entrée en vigueur : ces « anciens logements » peuvent être habités, vendus ou loués à des touristes sans restriction fédérale. En revanche, un logement construit après 2012 sous le régime du logement touristique doit être mis en location à des tiers, via une structure professionnelle, à prix du marché, y compris en haute saison. Pour ce type de bien, la location Airbnb n'est pas une option mais une obligation.

Les règles communales, plus décisives que le droit fédéral

Une résidence secondaire n'est en général pas soumise au plafond de 90 jours prévu pour les résidences principales, car elle n'a jamais fait partie du parc locatif. Mais chaque commune touristique ajoute ses propres règles : taxe de séjour forfaitaire ou par nuitée, déclaration des hôtes, taxe de promotion touristique, parfois quota d'appartements en location courte durée.

Avant de publier une annonce, vérifiez trois points auprès de la commune :

• L'affectation du logement au registre foncier et dans le permis de construire (résidence secondaire, logement touristique, ou logement affecté à la résidence principale).
• Le règlement communal sur les locations de courte durée et la procédure d'annonce des hôtes.
• Les taxes locales : taxe de séjour, taxe de promotion touristique, contribution aux infrastructures.

Un chalet acheté avec la mention « résidence principale » ne peut pas être transformé en location touristique à l'année sans démarche : ce serait un changement d'affectation contraire à la Lex Weber et aux règlements de zone.

Où déclarer les revenus Airbnb : résidence principale et secondaire

La rubrique à utiliser

La question « où déclarer revenus airbnb résidence principale » revient chaque printemps. La réponse est la même dans tous les cantons romands : les loyers encaissés sur Airbnb se déclarent comme revenus de la fortune immobilière, au même endroit que la valeur locative, et non comme revenu d'une activité indépendante. À Genève, l'administration demande de joindre un compte de gérance récapitulant loyers et charges.

Les revenus sont imposés aux trois niveaux, fédéral, cantonal et communal. Le montant à déclarer est le loyer brut versé par Airbnb, avant déduction de la commission de la plateforme, cette commission étant ensuite déduite comme frais.

Valeur locative et déductions

Tant que la valeur locative existe, un propriétaire qui loue sa résidence principale peut la réduire au prorata des jours loués, puisqu'il ne l'occupe pas pendant cette période. Il déduit aussi les frais liés à la location : commission Airbnb, honoraires de conciergerie, ménage, linge, consommables, et selon les cantons un forfait de 20 % du loyer net pour l'usure du mobilier.

Ce système va changer. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57,7 % la suppression de la valeur locative, avec une entrée en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Les déductions d'intérêts hypothécaires et de frais d'entretien disparaissent pour les logements occupés par leur propriétaire, mais sont maintenues pour les objets loués. Les cantons devront préciser comment traiter un logement loué une partie de l'année seulement.

Le cas du locataire qui sous-loue

Un locataire qui sous-loue son appartement sur Airbnb doit obtenir l'accord écrit de son bailleur (article 262 du Code des obligations) et ne peut pas réaliser un bénéfice abusif par rapport à son propre loyer. Les revenus se déclarent comme autres revenus, après déduction de la part de loyer correspondante.

Résidence secondaire : fiscalité et TVA

Les revenus Airbnb d'une résidence secondaire se déclarent dans le canton où se situe le bien, même si vous êtes domicilié ailleurs. Un Genevois qui loue son chalet à Crans-Montana remplit donc une déclaration valaisanne pour ce bien, avec une répartition intercantonale. Le canton de situation impose les loyers, la fortune immobilière et, après la réforme, un éventuel impôt spécial sur les résidences secondaires que les cantons sont autorisés à introduire.

La TVA devient obligatoire à partir de 100'000 francs de chiffre d'affaires annuel issu de l'hébergement, tous logements confondus. Le taux applicable à l'hébergement est le taux spécial de 3,8 %. En dessous de ce seuil, aucune inscription n'est requise.

La taxe de séjour, elle, est due dès la première nuitée. Airbnb la collecte automatiquement dans plusieurs cantons et communes, mais la responsabilité finale reste celle de l'hôte : vérifiez chaque année que les montants reversés correspondent aux nuitées réellement facturées.

Comparatif pratique : ce qui s'applique selon votre situation

Pour clarifier, voici les obligations les plus fréquentes selon le statut du logement en Suisse romande :

• Résidence principale à Genève : 90 jours par an maximum sans autorisation, taxe de séjour, revenus déclarés comme revenus immobiliers, valeur locative réduite au prorata.
• Résidence principale dans le canton de Vaud : inscription auprès de la commune, registre des hôtes, seuil de 90 jours dans les districts en pénurie pour les logements précédemment loués.
• Résidence secondaire ancienne en station : pas de plafond fédéral, règlement communal et taxes touristiques, déclaration fiscale dans le canton du bien.
• Logement touristique post-Lex Weber : obligation de louer à des tiers via une structure professionnelle, contrôle par la commune.
• Locataire en sous-location : accord écrit du bailleur, pas de bénéfice abusif, plafond de jours identique à celui du propriétaire.

Dans tous les cas, la conformité de l'annonce elle-même compte aussi : photos réelles, adresse exacte, identité vérifiée. Les plateformes et les communes croisent de plus en plus leurs données, et une annonce approximative attire autant les contrôles que les fraudeurs. Notre article sur les fausses annonces et arnaques Airbnb détaille les signaux qui font fuir les voyageurs sérieux.

Gérer seul ou déléguer : le choix selon le statut du bien

Un propriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an peut gérer seul : il est sur place, connaît le logement et reste sous le plafond sans effort. Le calcul change pour une résidence secondaire située à deux heures de route, louée vingt semaines par an, avec des arrivées le samedi en pleine saison de ski.

Trois options existent sur le marché romand : la gestion en direct, la conciergerie locale indépendante, et la conciergerie multi-villes. Les conciergeries indépendantes sont souvent bien implantées dans une station donnée. Les acteurs multi-villes, dont Puce à l'Oreille, couvrent plusieurs cantons avec des process unifiés : annonce professionnelle, gestion des réservations, accueil, ménage, linge et optimisation tarifaire, pour une commission de 20 % du chiffre d'affaires.

Le critère de choix est simple. Si vous louez peu et habitez à côté, gardez la main. Si vous louez une résidence secondaire en station ou un appartement en ville que vous ne pouvez pas superviser, un service de conciergerie Airbnb absorbe la logistique, tient le registre des hôtes exigé par les communes et vous transmet les relevés nécessaires à la déclaration fiscale.

Dernier point souvent oublié : la conciergerie ne modifie pas le statut juridique du bien. Une résidence principale genevoise reste plafonnée à 90 jours, qu'elle soit gérée par vous ou par un tiers. Le rôle du gestionnaire est de tenir le compte des nuitées et de bloquer le calendrier avant le dépassement.

Questions fréquentes

Airbnb : résidence principale ou secondaire, quelles règles s'appliquent en Suisse ?

Une résidence principale se loue librement jusqu'à un plafond de jours (90 par an à Genève, seuil équivalent dans les districts vaudois en pénurie et à Lucerne). Une résidence secondaire n'a pas ce plafond mais dépend de la Lex Weber et du règlement communal. Les revenus se déclarent comme revenus immobiliers dans les deux cas. Une conciergerie comme Puce à l'Oreille gère la logistique et le suivi des nuitées, sans changer le statut juridique du bien.

Peut-on louer sa résidence principale plus de 90 jours par an ?

À Genève, non, sauf autorisation de changement d'affectation délivrée par le département, rarement accordée. Dans le canton de Vaud, le seuil de 90 jours vise les logements précédemment loués dans les districts en pénurie. Ailleurs, vérifiez le règlement communal. Dépasser le plafond expose à une amende administrative pouvant atteindre 150'000 francs à Genève.

Où déclarer les revenus Airbnb d'une résidence principale ?

Dans la rubrique des revenus de la fortune immobilière de la déclaration cantonale, au même endroit que la valeur locative. Déclarez le loyer brut encaissé, puis déduisez la commission Airbnb, les frais de conciergerie, le ménage et le linge. À Genève, joignez un compte de gérance. La valeur locative peut être réduite au prorata des jours loués.

Une résidence secondaire construite après 2012 peut-elle être louée sur Airbnb ?

Si elle a été autorisée comme logement touristique au sens de la Lex Weber, elle doit obligatoirement être louée à des tiers, via une structure professionnelle et à prix du marché. Si elle a été autorisée comme résidence principale, elle ne peut pas être convertie en location touristique sans changement d'affectation. Les logements antérieurs à 2012 restent libres d'utilisation.

Quelle différence fiscale entre résidence principale et secondaire louées sur Airbnb ?

La résidence principale se déclare dans votre canton de domicile. La résidence secondaire se déclare dans le canton où elle se situe, avec une répartition intercantonale. Après la suppression de la valeur locative, prévue au plus tôt le 1er janvier 2028, les cantons pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage personnel.

Faut-il payer la TVA sur les revenus Airbnb ?

Seulement à partir de 100'000 francs de chiffre d'affaires annuel issu de l'hébergement, tous logements confondus. Le taux spécial de l'hébergement est de 3,8 %. Sous ce seuil, aucune inscription à la TVA n'est nécessaire, mais la taxe de séjour communale reste due dès la première nuitée.

Un locataire peut-il louer son appartement sur Airbnb ?

Oui, avec l'accord écrit du bailleur, conformément à l'article 262 du Code des obligations. Le locataire ne doit pas réaliser un bénéfice abusif par rapport à son propre loyer et reste soumis au même plafond de jours que le propriétaire. Les revenus nets se déclarent dans la déclaration d'impôt ordinaire.

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