Combien de jours par an peut-on louer sur Airbnb et peut-on louer toute l’année ?

Oui, on peut louer un Airbnb à l'année en Suisse, mais rarement sans formalités. À Genève et dans la majeure partie du canton de Vaud, la location de courte durée est plafonnée à 90 jours par an : au-delà, il faut obtenir une autorisation de changement d'affectation. En Valais et dans le canton de Fribourg, aucun plafond de jours n'existe : la location toute l'année est possible, à condition de déclarer les nuitées et de percevoir la taxe de séjour. Le critère décisif n'est donc pas la plateforme, mais le canton, la commune et le statut du logement (résidence principale, secondaire, bail à loyer ou PPE).

90 jours sous surveillance : Genève prépare un registre des locations de courte durée

Au printemps 2026, le canton de Genève a annoncé la mise en place d'un registre obligatoire des logements loués en courte durée, destiné à faire respecter le plafond de 90 jours par an introduit en 2018 par l'article 4A du règlement d'application de la LDTR. Les contrôles administratifs sont renforcés, en ciblant en priorité les logements entiers loués fréquemment.

Le signal est clair pour toute la Suisse romande : les limites de durée ne sont plus théoriques, elles sont contrôlées. Avant de publier une annonce, la vraie question n'est donc plus « est-ce toléré ? » mais « combien de jours par an ai-je le droit de louer, et à quelles conditions puis-je dépasser ce seuil ? ». La réponse change d'un canton à l'autre.

Airbnb : combien de jours par an selon le canton ?

Il n'existe aucune limite fédérale de jours de location en Suisse. Les plafonds sont fixés par les cantons et les communes, essentiellement là où le logement est en pénurie. Voici la situation en Suisse romande :

• Genève : 90 jours par an maximum sans autorisation, pour les propriétaires comme pour les locataires (art. 4A RDTR, lié à la LDTR).
• Vaud : 90 jours par année civile dans les districts en pénurie de logements, c'est-à-dire la quasi-totalité du canton (LPPPL).
• Valais : aucun plafond de jours, mais taxe de séjour obligatoire et règles Lex Weber pour les résidences secondaires.
• Fribourg : aucun plafond cantonal de jours, sous réserve de déclarer les hôtes et de percevoir la taxe de séjour.
• France voisine : 120 jours par an pour une résidence principale, abaissés à 90 jours dans certaines communes dont Paris depuis 2025.

Genève : la règle des 90 jours et le changement d'affectation

À Genève, louer son logement via une plateforme est licite tant que la location ne dépasse pas 90 jours par année. Au-delà, la loi considère qu'il y a changement d'affectation : le logement quitte le parc résidentiel pour devenir un hébergement touristique, ce que la LDTR soumet à une autorisation rarement accordée en zone de pénurie. Le loueur qui dépasse ce seuil est par ailleurs considéré comme professionnel, avec les obligations qui en découlent.

Concrètement, une location Airbnb à Genève se pilote donc comme un quota : chaque nuitée vendue consomme une partie des 90 jours, et l'enjeu est de concentrer ces jours sur les périodes où les prix sont les plus hauts (salons professionnels, Motor Show, fêtes de fin d'année).

Vaud : 90 jours dans les districts en pénurie, dont Lausanne

Le canton de Vaud applique une logique similaire : toute personne qui souhaite louer un bien plus de 90 jours par année civile, consécutifs ou non, via une plateforme de type Airbnb, doit obtenir au préalable une autorisation de changement d'affectation, déposée auprès de la commune (questionnaire QP 53). La règle vaut dans les districts touchés par la pénurie de logements ; selon les données cantonales, seuls Aigle, la Broye-Vully et le Jura-Nord vaudois (hors Yverdon-les-Bains) y échappaient encore en 2022.

Une location Airbnb à Lausanne implique en plus une inscription au registre communal et la perception de la taxe de séjour pour chaque nuitée. À Montreux, l'hôte doit également déclarer son activité et collecter la taxe, qui donne accès à la Montreux Riviera Card pour les voyageurs.

Valais et Fribourg : pas de plafond, mais des obligations de déclaration

Ni le Valais ni Fribourg n'imposent de limite au nombre de jours de location. Un chalet à Verbier ou un appartement en ville peut être loué 365 jours par an, tant que l'hôte déclare ses nuitées, perçoit la taxe de séjour et respecte les éventuels quotas communaux sur les résidences secondaires issus de la Lex Weber. C'est ce qui fait du Valais le terrain le plus favorable de Suisse romande pour la location de courte durée : une location Airbnb à Sion peut tourner toute l'année, entre clientèle d'affaires en semaine et skieurs ou vignobles le week-end.

Peut-on louer un Airbnb à l'année ? Les quatre cas où c'est possible

La question « peut-on louer un Airbnb à l'année ? » appelle une réponse en quatre scénarios, du plus simple au plus exigeant :

• Le bien se situe dans un canton sans plafond (Valais, Fribourg) : la location à l'année est possible d'office, moyennant déclaration et taxe de séjour.
• Le bien se situe dans une zone vaudoise hors pénurie : le seuil des 90 jours ne s'applique pas, la commune reste l'interlocuteur pour la taxe de séjour.
• Le propriétaire obtient une autorisation de changement d'affectation (Genève, districts vaudois en pénurie) : le logement est alors officiellement affecté à l'hébergement touristique et peut être exploité sans limite de jours. La procédure est longue et l'issue incertaine en zone tendue.
• La résidence secondaire en zone touristique : en Valais notamment, elle peut être louée toute l'année, et la location meublée touristique est même encouragée par certaines communes pour faire vivre les lits froids.

À l'inverse, louer à l'année « en dessous des radars » à Genève ou Lausanne expose à des sanctions : la limite se contrôle facilement à partir des calendriers des plateformes, et le futur registre genevois est précisément conçu pour croiser ces données.

Combien de temps peut-on louer un Airbnb : durée par séjour ou cumul annuel ?

La confusion est fréquente : le plafond de 90 jours ne limite pas la durée d'un séjour, mais le cumul annuel des nuitées. Trente séjours de trois nuits ou trois séjours d'un mois consomment le même quota. Deux repères pour s'y retrouver :

• Le décompte se fait par année civile et par logement, jours consécutifs ou non.
• Le type de contrat change au-delà de la courte durée : un séjour de plusieurs mois s'apparente à une sous-location ou à un bail meublé classique, avec un autre cadre juridique. C'est d'ailleurs une stratégie légitime pour « remplir » l'année : 90 jours en courte durée sur les pics tarifaires, le reste en moyenne durée (étudiants, expatriés en relocation, personnel médical).

Cette combinaison courte et moyenne durée est souvent ce qui rapproche le plus un propriétaire genevois ou lausannois d'un revenu locatif « à l'année » sans enfreindre le plafond.

Locataire, PPE, bailleur : qui a le droit de louer, et à quelles conditions ?

Le plafond cantonal n'est que la première couche. Trois autres vérifications s'imposent avant la première réservation :

• Locataire : accord écrit du bailleur obligatoire. L'article 262 du Code des obligations soumet toute sous-location, y compris via Airbnb, au consentement du bailleur. Sous-louer sans accord expose à une résiliation du bail, parfois anticipée.
• Propriétaire en PPE : vérifier le règlement. Un règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location de courte durée. Les allées et venues de voyageurs sont un motif classique de conflit entre copropriétaires.
• Assurances : adapter la couverture. Une responsabilité civile et une assurance ménage standard ne couvrent pas toujours l'activité de location meublée touristique, la garantie hôte d'Airbnb ne remplaçant pas une police adaptée.

Combien de nuitées Airbnb faut-il déclarer, et que coûte chaque nuit ?

En Suisse, la réponse est simple : toutes les nuitées se déclarent, dès la première. Chaque nuit passée par un voyageur déclenche trois obligations :

• La taxe de séjour, due par nuit et par personne, dont le montant est fixé par la commune. Certaines communes ont conclu des accords de collecte automatique avec Airbnb ; ailleurs, c'est à l'hôte de la percevoir et de la reverser.
• L'impôt sur le revenu : les recettes locatives sont imposables, après déduction des frais effectifs (ménage, linge, commissions de plateforme, conciergerie).
• La TVA au-delà de CHF 100 000 de chiffre d'affaires annuel, au taux spécial hébergement de 3,8 %. Ce seuil concerne surtout les multipropriétaires et les résidences secondaires louées à l'année.

Un hôte qui loue 90 nuits à Genève ou 250 nuits en Valais a donc la même discipline administrative à tenir ; seule l'échelle change.

Et en France voisine ? 120 jours, 90 à Paris

Beaucoup de propriétaires romands détiennent aussi un bien de l'autre côté de la frontière, dans le Pays de Gex ou en Haute-Savoie. Le cadre y est différent : la résidence principale se loue au maximum 120 jours par an, et depuis début 2025 certaines communes ont abaissé ce plafond à 90 jours, à commencer par Paris. Une location Airbnb à Paris se gère donc désormais avec le même quota qu'à Genève, enregistrement en mairie compris.

Les résidences secondaires françaises, elles, ne connaissent pas de plafond de jours, mais sont soumises à un numéro d'enregistrement et, dans de nombreuses villes, à une autorisation de changement d'usage. Dans les stations comme Les Gets, la location meublée touristique reste le modèle dominant et peut couvrir toute l'année.

Exploiter chaque jour autorisé : le rôle d'une conciergerie

Quand la loi limite le volume, le revenu se joue sur le rendement de chaque nuit autorisée : calendrier concentré sur les pics de demande, tarification dynamique, annonces optimisées, accueil et ménage irréprochables pour tenir des notes qui font vendre. C'est précisément le métier d'une conciergerie. Puce à l'oreille, active à Genève, Lausanne, Montreux, Vevey, Fribourg, Sion, ainsi qu'à Paris, aux Gets et dans le Pays de Gex, propose des services de conciergerie Airbnb en gestion complète : le propriétaire conserve 80 % des revenus, la conciergerie prend en charge les annonces, les voyageurs, le linge et l'optimisation des prix, en tenant compte des plafonds de jours propres à chaque commune.

FAQ : jours, nuitées et location à l'année sur Airbnb