Accueil › Blog · Publié le 11 août 2026
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?
Non, par défaut, aucun accord de la copropriété n'est requis pour louer son lot sur Airbnb en Suisse. Mais l'assemblée des copropriétaires peut valablement interdire cette pratique, et le Tribunal fédéral l'a confirmé dès 2019.
Ce que dit le droit suisse : pas d'accord préalable, mais un droit encadré
En Suisse, la copropriété par étages (PPE) repose sur l'article 712a du Code civil : chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager ses locaux. Louer son appartement, y compris en courte durée, fait partie de ce droit d'usage.
Autrement dit, tant que rien ne l'interdit dans les documents de la PPE, vous n'avez pas à demander la permission de vos voisins pour publier une annonce. La question n'est donc pas « faut-il un accord ? » mais « existe-t-il une interdiction ? ».
Avant de vous lancer, quatre documents sont à examiner ligne par ligne :
- L'acte constitutif de la PPE, qui fixe la destination de l'immeuble (habitation, commerce, mixte).
- Le règlement d'administration et d'utilisation (RAU), qui peut restreindre ou interdire la location de courte durée.
- Les procès-verbaux des assemblées : une interdiction votée récemment n'apparaît pas toujours dans la version du règlement que vous détenez.
- La destination de votre lot : un appartement affecté à l'habitation ne se transforme pas librement en para-hôtellerie intensive.
Si ces documents sont muets, la location sur Airbnb est en principe licite, dans les limites du respect dû aux autres habitants : bruit, rotation des voyageurs, usage des parties communes.
L'arrêt du Tribunal fédéral qui fait référence depuis 2019
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ? La réponse suisse tient dans un arrêt précis : le 5A_436/2018, rendu le 4 avril 2019 par le Tribunal fédéral. C'est la décision que tout propriétaire en PPE devrait connaître avant d'investir dans la location courte durée.
Les faits : la résidence Marina Park
Un propriétaire louait sur Airbnb deux appartements de la résidence Marina Park, une PPE de standing de 26 logements dans le canton de Nidwald, avec piscine, sauna et fitness. En 2015, l'assemblée des copropriétaires a modifié son règlement pour interdire la location de courte durée. Le propriétaire a contesté la décision jusqu'à Lausanne.
Ce que les juges ont retenu
Le Tribunal fédéral a donné raison à la communauté. Le droit exclusif du copropriétaire sur son lot n'est pas illimité : il s'exerce dans le cadre du règlement, et l'intérêt de la communauté peut primer la liberté individuelle. La destination d'habitation principale, inscrite au règlement, n'était pas compatible avec une rotation de voyageurs de passage.
Point décisif : l'interdiction s'appliquait aussi à un propriétaire qui louait déjà. Il n'existe pas de droit acquis à poursuivre une activité Airbnb quand l'assemblée change valablement les règles.
La portée pour la Suisse romande
L'arrêt ne signifie pas que toute PPE peut tout interdire en toutes circonstances. Les juges ont pesé les circonstances concrètes : immeuble résidentiel de standing, infrastructures communes, besoin de tranquillité, communauté restreinte. Dans un grand immeuble mixte avec des lots commerciaux, une interdiction totale serait plus discutable. Mais la ligne directrice est posée : une copropriété peut interdire la location Airbnb si elle respecte la procédure.
Estimation gratuite de vos revenus, sans engagement — réponse rapide garantie.
Estimation gratuite →Comment interdire Airbnb dans une copropriété : majorités et procédure
C'est la question miroir, celle que se posent les copropriétaires excédés par les valises à roulettes. En Suisse, tout se joue sur la nature juridique de la mesure votée.
Restriction d'usage : la double majorité suffit
Limiter ou interdire la location de courte durée est en principe une restriction d'usage, qui passe par une modification du règlement. L'article 712g al. 3 CC exige pour cela la double majorité : la majorité des copropriétaires, représentant en plus la moitié de la valeur des parts, sauf quorum plus strict prévu par le règlement lui-même.
Changement de destination : l'unanimité
Si la mesure revient à changer la destination même de l'immeuble ou d'un lot, l'unanimité est requise. C'est l'argument classique des propriétaires qui contestent une interdiction. La frontière est fine : interdire Airbnb dans un immeuble d'habitation précise la destination existante (double majorité), alors qu'interdire toute location dans un immeuble conçu pour le rendement la modifierait (unanimité).
À titre de comparaison, la France a suivi une logique proche : depuis la loi Le Meur de novembre 2024, une assemblée générale peut y interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. La Suisse y était arrivée cinq ans plus tôt, par la jurisprudence.
Concrètement, pour faire voter une interdiction, la démarche passe par trois étapes :
- Faire inscrire la modification du règlement à l'ordre du jour de l'assemblée, avec un texte précis (durée minimale de location, interdiction des plateformes, régime des exceptions).
- Atteindre la double majorité de l'article 712g al. 3 CC lors du vote.
- Notifier la décision à tous les copropriétaires, qui disposent d'un mois pour la contester en justice.
Locataire, propriétaire, bailleur : qui peut faire du Airbnb dans une copropriété ?
La question de l'accord ne se pose pas de la même manière selon votre statut. Trois situations coexistent souvent dans le même immeuble.
Vous êtes locataire : l'accord du bailleur est obligatoire
Ici, la réponse change du tout au tout. Sous-louer son logement sur Airbnb est une sous-location au sens de l'article 262 CO : le consentement du bailleur est nécessaire. Une sous-location touristique répétée sans accord constitue un motif de résiliation du bail, et les régies romandes surveillent activement les plateformes.
Vous êtes propriétaire de votre lot en PPE
C'est le cas central de cet article : pas d'accord préalable requis, mais une vérification indispensable du règlement et des procès-verbaux, et une exposition au risque qu'une interdiction soit votée plus tard. Un propriétaire prévoyant soigne ses relations de voisinage : c'est la meilleure assurance contre un vote hostile.
Vous êtes propriétaire d'un immeuble entier
Sans communauté de copropriétaires, la question de la PPE disparaît. Restent les règles cantonales et communales, qui s'appliquent à tout le monde, et le droit du bail si l'immeuble est habité par des locataires.
La copropriété n'est que le premier filtre : les règles cantonales romandes
Obtenir le feu vert de sa PPE ne suffit pas. En Suisse romande, chaque canton a construit son propre régime, et deux appartements séparés de quelques kilomètres peuvent obéir à des règles radicalement différentes.
À Genève, la location de courte durée d'un logement est plafonnée à 90 jours par année civile, et le canton prépare un registre obligatoire des biens mis en location pour faire respecter cette limite. Pour une location Airbnb à Genève, le décompte précis des nuitées est donc devenu un enjeu de conformité à part entière.
Dans le canton de Vaud, les loueurs doivent s'annoncer à leur commune, qui tient un registre. Au-delà de 90 jours par an dans les districts en pénurie de logements, une autorisation de changement d'affectation est exigée. Le marché y reste dynamique : environ 5500 annonces actives en 2025, en hausse de 20 % en trois ans. Une location Airbnb à Lausanne se prépare donc avec la commune, pas contre elle.
Le Valais, terre touristique, reste plus souple : les obligations portent surtout sur la taxe de séjour et l'enregistrement des hôtes. Pour y voir clair sur les plafonds applicables à votre situation, notre guide détaille combien de jours par an on peut louer sur Airbnb selon le canton et le type de logement.
Louer sereinement en PPE : la méthode qui évite le conflit
La quasi-totalité des interdictions votées en assemblée naissent d'un problème concret : bruit nocturne, allées et venues, boîtes à clés sauvages, parties communes dégradées. La meilleure stratégie n'est pas juridique, elle est opérationnelle.
Avant de publier votre annonce, verrouillez les points suivants :
- Lisez le RAU et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée, et gardez une trace écrite de votre analyse.
- Informez l'administrateur de la PPE de votre projet : la transparence désamorce la défiance.
- Encadrez les voyageurs : règlement intérieur remis à l'arrivée, interdiction des fêtes, horaires de silence.
- Professionnalisez l'accueil et le ménage : une rotation discrète et propre est invisible pour les voisins.
- Adaptez vos assurances, la responsabilité civile bâtiment ne couvrant pas toujours l'activité para-hôtelière.
C'est ici qu'une gestion professionnelle change la donne. Les services de conciergerie Airbnb de Puce à l'oreille prennent en charge l'accueil, le ménage hôtelier, le linge et la communication avec les voyageurs : autant de sources de friction en moins avec la copropriété, pour une commission de 20 % du chiffre d'affaires.
Le jeu en vaut la chandelle : en 2024, les hôtes suisses ont accueilli plus de 2 millions de voyageurs et l'hôte médian a encaissé 4000 francs, selon les données publiées par Airbnb. Une activité rentable, à condition de durer, donc de rester en bons termes avec sa PPE.
FAQ : accord de la copropriété et Airbnb en Suisse
Faut-il l'accord de la copropriété pour faire du Airbnb en Suisse ?
Non, pas par défaut : le droit d'usage exclusif de l'article 712a CC permet de louer son lot sans autorisation des voisins, tant que le règlement de la PPE ne l'interdit pas. La vérification du RAU et des procès-verbaux reste indispensable avant toute mise en ligne : c'est le premier contrôle qu'effectue une conciergerie comme Puce à l'oreille avant de prendre un bien en gestion en Suisse romande.
Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Oui. Le Tribunal fédéral l'a confirmé dans l'arrêt 5A_436/2018 du 4 avril 2019 : une assemblée de PPE peut modifier son règlement pour interdire la location de courte durée, y compris à l'égard d'un propriétaire qui louait déjà. La validité de l'interdiction dépend des circonstances : destination de l'immeuble, standing, nuisances concrètes pour les habitants.
Un syndic peut-il interdire Airbnb de sa propre initiative ?
Non. En Suisse, le « syndic » est l'administrateur de la PPE : il exécute les décisions, il ne les prend pas. Seule l'assemblée des copropriétaires peut voter une interdiction, en modifiant le règlement à la double majorité de l'article 712g al. 3 CC. L'administrateur peut en revanche rappeler à l'ordre un copropriétaire qui viole une interdiction déjà votée, puis agir en justice sur mandat de l'assemblée.
Comment interdire Airbnb dans une copropriété ?
Il faut faire inscrire une modification du règlement à l'ordre du jour de l'assemblée, avec un texte précis (par exemple une durée minimale de location de trois mois), puis obtenir la double majorité : majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié des parts. La décision se notifie à tous, chacun disposant d'un mois pour la contester. Une clause revenant à changer la destination de l'immeuble exigerait l'unanimité.
Peut-on faire du Airbnb dans une copropriété quand on est locataire ?
Uniquement avec l'accord écrit du bailleur : la location touristique d'un logement loué est une sous-location au sens de l'article 262 CO. Sans consentement, le bailleur peut résilier le bail, et les tribunaux romands confirment régulièrement ces congés. La question de la copropriété passe alors au second plan : c'est le contrat de bail qui bloque en premier.
Que risque un copropriétaire qui loue malgré une interdiction ?
La communauté peut exiger la cessation de l'activité, au besoin par une action en justice, comme dans l'affaire Marina Park tranchée par le Tribunal fédéral. S'y ajoutent les éventuelles peines conventionnelles prévues par le règlement et, sur le plan public, les sanctions cantonales : à Genève par exemple, dépasser le plafond de 90 jours expose à des mesures administratives, indépendamment de la position de la PPE.
À lire aussi
Prêt à déléguer la gestion de votre logement ?
Découvrez combien votre bien peut vous rapporter en location courte durée : estimation gratuite, réponse rapide.
Estimation gratuite✓ Gratuit · ✓ Sans engagement · ✓ Réponse rapide