Peut-on louer sur Airbnb quand on est locataire ?

Oui, un locataire peut louer sur Airbnb en Suisse, à une condition non négociable : le consentement de son bailleur. Le Code des obligations encadre cette sous-location, et Genève comme Lausanne ajoutent un plafond de 90 jours par an.

Ce que dit la loi suisse sur le Airbnb quand on est locataire

La question « peut-on faire du Airbnb quand on est locataire » a une réponse juridique précise. Mettre son logement, ou une chambre, sur une plateforme de location courte durée constitue une sous-location au sens de l'article 262 du Code des obligations (CO). Ce n'est ni un prêt, ni de l'hébergement d'amis.

L'article 262 alinéa 1 CO pose le principe : le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie de la chose louée avec le consentement du bailleur. Le droit de sous-louer existe donc, mais il n'est pas libre. Il faut demander, et obtenir une réponse.

Les trois seuls motifs de refus du bailleur

Le bailleur ne peut pas refuser par principe. L'alinéa 2 de l'article 262 CO liste de façon exhaustive les trois cas où il peut dire non :

• le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (prix, durée, identité des occupants) ;
• les conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal, typiquement un prix de sous-location bien supérieur au loyer ;
• la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur, par exemple des nuisances pour l'immeuble ou une usure accélérée.

En Suisse romande, le contrat-cadre romand et les usages cantonaux exigent en pratique un consentement écrit. Dans le canton de Vaud, l'article 22 des Règles et usages locatifs vaudois interdit même la sous-location totale de durée indéterminée sans accord écrit du bailleur. Un simple « oui » oral ne protège personne.

Votation du 24 novembre 2024 : ce qui n'a pas changé

Le 24 novembre 2024, le peuple suisse a rejeté la révision du droit du bail qui aurait rendu le consentement écrit obligatoire pour toute sous-location, avec un droit de refus élargi pour le bailleur. Genève a dit non à plus de 64 %, Vaud à 59 %, Neuchâtel à 62 %, Fribourg à un peu plus de 53 %.

Conséquence directe pour la question « peut-on louer en Airbnb quand on est locataire ? » : le cadre reste celui de l'article 262 CO, avec ses trois motifs de refus limitatifs. Le bailleur n'a pas obtenu de droit de veto général. Mais l'inverse est tout aussi vrai : rien n'a assoupli l'obligation de demander le consentement.

Ce statu quo est une bonne nouvelle pour les locataires organisés. Un dossier de demande complet, envoyé par écrit, place le bailleur devant une alternative simple : consentir, ou motiver son refus par l'un des trois cas prévus par la loi.

Le vrai risque : la résiliation du bail pour sous-location non autorisée

Sous-louer sur Airbnb sans avoir demandé le consentement expose le locataire à une résiliation extraordinaire fondée sur l'article 257f alinéa 3 CO. Le bailleur doit d'abord adresser un avertissement écrit. Si la sous-location continue, il peut résilier avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.

Ce que la jurisprudence retient

Le Tribunal fédéral, dans son arrêt de principe 4A_290/2015 du 9 septembre 2015, a rappelé la logique : si le locataire n'a pas demandé le consentement, le juge examine si le bailleur aurait pu valablement refuser. Un congé donné pour une sous-location que le bailleur ne pouvait pas refuser est abusif. Ce même arrêt précise qu'un bailleur qui reste silencieux après une demande écrite est réputé avoir consenti.

Les tribunaux genevois ont ensuite appliqué ce raisonnement au cas typique d'Airbnb. Dans l'arrêt ACJC/458/2018, la Cour de justice de Genève a validé le congé donné à un locataire qui louait son appartement entier sur Airbnb, en son absence, sans consentement et malgré un avertissement écrit. La cour a retenu les inconvénients majeurs : va-et-vient d'inconnus, nuisances pour les voisins, usure du logement.

Deux situations très différentes

La distinction clé est celle-ci : louer une chambre en restant sur place, ou louer tout le logement pendant ses absences. Le premier cas ressemble à une colocation temporaire et passe rarement pour un inconvénient majeur. Le second, répété chaque week-end, ressemble à une exploitation commerciale que le bailleur peut légitimement refuser.

Les propriétaires qui gèrent en direct ou via une conciergerie n'ont pas cette contrainte de consentement. Pour eux, la vraie question est celle des plafonds cantonaux, détaillée dans notre guide sur le nombre de jours par an où l'on peut louer sur Airbnb, qui vaut aussi pour un locataire autorisé.

Prix de sous-location : la limite à ne pas franchir

Un locataire qui sous-loue sur Airbnb ne doit pas s'enrichir sur le dos du bail principal. Le deuxième motif de refus de l'article 262 CO vise exactement cela : des conditions abusives. Le prix demandé aux voyageurs doit rester en rapport avec le loyer payé au bailleur.

La pratique admet un supplément pour les meubles, le linge, le ménage, le Wi-Fi et l'énergie. Ce supplément doit être justifiable poste par poste. Un appartement loué 1 800 francs par mois et proposé à 150 francs la nuit rapporte, à seulement 15 nuitées mensuelles, plus que le loyer complet. Un bailleur informé y verra un profit abusif, et le juge aussi.

Trois réflexes protègent le locataire sur ce point :

• calculer le loyer journalier théorique (loyer mensuel charges comprises divisé par 30) et documenter chaque majoration ;
• transmettre au bailleur le prix par nuit réellement pratiqué, comme l'exige le premier motif de l'article 262 CO ;
• conserver les relevés Airbnb pour prouver le nombre réel de nuitées et les revenus en cas de litige.

Genève, Lausanne, Valais : les règles cantonales qui s'ajoutent au bail

Le consentement du bailleur ne suffit pas. Chaque canton, parfois chaque commune, ajoute ses propres règles de droit public. Elles s'appliquent au locataire comme au propriétaire.

Genève : 90 jours par an et interdiction en logement subventionné

À Genève, la location d'un logement entier sur une plateforme est admise jusqu'à 90 jours par année civile. Au-delà, elle est assimilée à un changement d'affectation soumis à la LDTR, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations. Ce plafond découle du règlement d'application entré en vigueur le 1er avril 2018, relevé de 60 à 90 jours par une décision de justice en avril 2019.

Le canton rappelle explicitement que le locataire doit obtenir l'accord de son bailleur avant toute sous-location. Elle est strictement interdite dans les logements subventionnés LGL, LDTR et LUP, sous peine de résiliation immédiate. La taxe de séjour est prélevée automatiquement par Airbnb depuis septembre 2020. Un registre cantonal des logements en location courte durée est en préparation pour renforcer les contrôles. Pour une location Airbnb à Genève, ces contraintes rendent la gestion en direct particulièrement exigeante.

Lausanne et le canton de Vaud

La Ville de Lausanne demande au locataire d'obtenir l'accord de son bailleur en lui communiquant le prix de location, puis de s'annoncer auprès du Service de l'économie et de tenir un registre des hôtes. Au-delà de 90 jours par année civile, une autorisation de changement d'affectation doit être demandée à l'Office communal du logement. Les logements d'utilité publique sont exclus de toute mise en location sur plateforme.

Le canton de Vaud a par ailleurs signé un accord avec Airbnb via l'Union des Communes Vaudoises. Au 1er février 2025, 144 communes y avaient adhéré : Airbnb encaisse une taxe de séjour de 3 francs par nuitée et par personne et la reverse aux communes. Un locataire autorisé qui pratique la location Airbnb à Lausanne n'a donc rien à collecter lui-même, mais reste tenu de s'annoncer.

Valais et stations de montagne

En Valais, les communes touristiques appliquent leur propre taxe de séjour et leurs obligations d'annonce des hôtes, avec des contrôles renforcés en station. Un locataire d'un appartement à Sion ou à Crans-Montana doit vérifier le règlement communal en plus de son bail. Les régies valaisannes ont par ailleurs l'habitude d'insérer des clauses limitant expressément la location touristique dans les baux de résidence principale.

Comment demander l'accord de son bailleur, étape par étape

La demande est le moment décisif. Elle doit être écrite, complète et concrète, car les trois motifs de refus de l'article 262 CO tournent tous autour de l'information donnée au bailleur.

• Préciser le périmètre : chambre ou logement entier, présence ou absence du locataire, périodes envisagées, nombre de nuitées maximal par an.
• Annoncer le prix par nuit et la justification des suppléments par rapport au loyer.
• Décrire l'organisation : accueil des voyageurs, ménage, gestion des nuisances, assurance responsabilité civile couvrant les hôtes.
• Fixer un délai de réponse raisonnable, par exemple 30 jours, en rappelant que le silence vaut consentement selon la jurisprudence fédérale.
• Conserver la preuve de l'envoi, idéalement par courrier recommandé.

Une organisation professionnelle rassure. Un bailleur qui voit un check-in encadré, un ménage systématique et une charte pour les voyageurs a moins de raisons d'invoquer les inconvénients majeurs. C'est précisément la logique que suivent les hôtes qui cherchent à devenir un hôte irréprochable sur Airbnb : la qualité de gestion protège aussi le bail.

Locataire autorisé : faut-il gérer seul ou déléguer ?

Une fois le consentement obtenu, le locataire devient un hôte comme un autre, avec les mêmes obligations : annonces sincères, accueil, linge, ménage, réactivité aux messages, gestion des avis, déclaration des revenus. La différence est qu'un incident chez lui engage aussi son bail principal.

C'est pour cette raison que beaucoup de locataires autorisés confient l'exploitation à un tiers. Une conciergerie assure la remise des clés, le ménage entre chaque séjour, le respect du plafond de nuitées et la communication avec les voyageurs. Chez Puce à l'Oreille, conciergerie Airbnb active en Suisse romande, l'accompagnement inclut le suivi des règles cantonales de Genève, Vaud et Valais, ce qui évite au locataire de dépasser un seuil par inadvertance. Le détail des prestations est décrit sur la page des services de conciergerie Airbnb.

Quelle que soit la solution retenue, trois points restent à la charge du locataire :

• Fiscalité : les revenus Airbnb sont imposables comme revenu, après déduction des frais réels (ménage, plateforme, part de loyer attribuable aux nuitées louées). Ils figurent dans la déclaration cantonale et fédérale.
• Assurance : la responsabilité civile privée et l'assurance ménage excluent souvent l'activité de sous-location payante. Une extension ou une police dédiée est indispensable.
• Voisinage : le règlement de maison s'applique aux voyageurs. Les plaintes répétées des voisins sont la première source d'avertissement écrit du bailleur.

Questions fréquentes sur Airbnb en étant locataire

Peut-on louer son appartement sur Airbnb en étant locataire ?

Oui, à condition d'obtenir le consentement du bailleur selon l'article 262 CO, de respecter le plafond de 90 jours par an à Genève et Lausanne, et de pratiquer un prix non abusif. Un locataire autorisé peut gérer seul ou confier l'exploitation à une conciergerie comme Puce à l'Oreille pour sécuriser le respect de ces règles.

Le bailleur peut-il interdire Airbnb dans le contrat de bail ?

Une clause interdisant toute sous-location est fréquente, mais elle ne supprime pas le droit prévu par l'article 262 CO. Le bailleur reste tenu de motiver un refus par l'un des trois cas légaux. En revanche, une clause qui interdit spécifiquement la location touristique répétée est généralement considérée comme un motif légitime, car elle vise des inconvénients majeurs.

Que se passe-t-il si je loue sur Airbnb sans prévenir mon bailleur ?

Le bailleur peut envoyer un avertissement écrit puis, en cas de récidive, résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois. La Cour de justice de Genève a validé ce type de congé en 2018 pour un locataire qui louait son logement entier en son absence. Le seul moyen de défense est de prouver que le bailleur n'aurait pas pu refuser la sous-location.

Combien puis-je facturer par nuit en tant que locataire ?

Il n'existe pas de barème officiel. Le prix doit rester en rapport avec le loyer principal, augmenté d'un supplément justifiable pour les meubles, le linge, le ménage et l'énergie. Une sous-location qui génère nettement plus que le loyer sur quelques nuitées expose au refus pour conditions abusives.

Puis-je louer une seule chambre sur Airbnb en restant chez moi ?

Oui, et c'est la situation la mieux acceptée par les bailleurs et les tribunaux. Le locataire reste présent, contrôle les voyageurs et limite les nuisances. Le consentement du bailleur reste nécessaire, mais un refus est plus difficile à motiver que pour une location du logement entier.

Les revenus Airbnb d'un locataire sont-ils imposables en Suisse ?

Oui. Les recettes nettes, après déduction des frais réels et de la part de loyer correspondant aux nuitées louées, s'ajoutent au revenu imposable. La taxe de séjour est collectée par Airbnb à Genève et dans les communes vaudoises signataires de l'accord avec l'UCV, mais la déclaration fiscale du revenu reste à la charge de l'hôte.

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